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Mietrecht: BGH kippt erneut Schönheitsreparaturklauseln

 

Schönheitsreparaturen

© Robert Kneschke

BGH zur Unwirksamkeit von Klauseln zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen:

Durch neue Urteile wird es für Vermieter abermals schwieriger, gegenüber dem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen erfolgreich durchzusetzen. Die Position des Mieters wird abermals gestärkt.

Der für Mietrecht zuständige 8. Zivilsenat des BGH hat in drei Urteilen vom 18.03.2015 (Aktenzeichen VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13) Renovierungsklauseln in Mietverträgen als unwirksam angesehen. Nach diesen Entscheidungen sind sowohl formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln als auch die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mietern bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung unwirksam.

In dem ersten Verfahren ging es um eine Schadensersatzklage wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Vorinstanz hat der Klage stattgegeben. Der BGH hat nunmehr die Klage insgesamt abgewiesen. In dem Verfahren war festgestellt worden, dass bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich waren, so dass der Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatte.

Bereits in früheren Urteilen hat der BGH entschieden, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallende Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung dürfe er – jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleiches durch den Vermieter – nicht formularmäßig mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorherigen Nutzungszeitraum entstanden sind.

Hiervon ausgehend sei eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung, die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlege, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führe dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren und gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsse, als er sie selbst vom Vermieter erhalten habe.

Nach dem Urteil vom 18.03.2015 reicht ein Nachlass von einer halben Monatsmiete nicht als angemessener Ausgleich.

In dem zweiten Verfahren hat der BGH sich mit der Abgrenzung renoviert/unrenoviert befasst. Von einer renovierten Wohnung könne nur ausgegangen werden, wenn etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich seien, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

In dem dritten Verfahren ging es um sogenannte Quotenabgeltungsklauseln. Diese Klauseln finden sich häufig in Mietverträgen. Sie erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.

Solche Quotenabgeltungsklauseln hat der BGH mit dem Urteil vom 18.03.2015 gekippt. Eine – zur Unwirksamkeit führende – unangemessene Benachteiligung des Mieters liege darin, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden könne und für ihn bei Abschluss des Mietvertrages nicht klar und verständlich sei, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukomme. Dies soll sogar unabhängig davon gelten, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

 

Für Sie folgt aus diesen Urteilen:

 

Mieter haben gute Chancen, dass sie bei einem Auszug nicht renovieren müssen. Vermieter sollten sich bei Abschluss neuer Mietverträge in jedem Fall beraten lassen.

 

Ingrid Nuxoll-Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht

 

Mietrecht: Mieterfreundliches Urteil des Bundesgerichtshofs

ingrid-nuxoll

Der BGH zum Vorkaufsrecht des Mieters:

Mit Urteil vom 22.11.2013 (Aktenzeichen V ZR 96/12) hat der BGH entschieden, dass das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 BGB grundsätzlich nicht entsteht, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird und erst die Erwerber durch Teilungsvereinbarung Wohnungseigentum begründen. In der Regel gilt dies auch dann, wenn die Erwerber beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen, d. h. wenn es sich um ein sog. „Erwerbermodel“ handelt.

Hintergrund der Entscheidung:

Falls der Vermieter die Wohnung in eine Eigentumswohnung umwandelt und diese Wohnung verkaufen will, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Zudem räumt § 577 a BGB dem Mieter Kündigungsschutz ein, und zwar nicht nur bei einer Umwandlung in Wohnungseigentum, sondern auch bei einem Verkauf an Personengesellschaften oder mehrere Erwerber.

Die Rechtsprechung hat sich – wie in dem vom BGH entschiedenen Fall – immer wieder mit unterschiedlichen Fallvarianten zu befassen und zu entscheiden, ob dem Mieter in dem konkreten Fall ein Vorkaufsrecht zusteht oder ob Kündigungsbeschränkungen für die Erwerber eingreifen.

Für Sie folgt aus dieser Entscheidung:

Falls Sie Mieter einer Wohnung sind, die umgewandelt wurde bzw. die nach einem Verkauf um-gewandelt werden soll, sollten Sie sich über die Ihnen zustehenden Rechte (Vorkaufsrecht oder Kündigungsbeschränkungen) informieren. Das gleiche gilt, falls jemand eine Wohnung erwerben und dann selbst nutzen möchte.

 

Ingrid Nuxoll-Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht

 

Mietrecht: Untervermietung an Touristen

ingrid-nuxollBGH: Untervermietung an Touristen nicht von Untervermietungserlaubnis umfasst. Mit Urteil vom 08.01.2014 (Aktenzeichen: VIII ZR 210/13) hat der BGH klargestellt, dass ein Mieter nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt ist, und zwar selbst dann, wenn ihm vorher der Vermieter eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung erteilt hatte. Eine solche unberechtigte Untervermietung kann eine fristlose Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen.

Für Sie bedeutet dies:

Jede Untervermietung ist mit dem Vermieter abzustimmen, ansonsten kann dies die Wohnung kosten. Es gibt bestimmte Ausnahmesituationen, in denen der Vermieter die Zustimmung erteilen muss. Ein Grund hierfür kann z. B. eine erhebliche nachträgliche Verschlechterung der Vermögenslage sein (vgl. Amtsgericht München, Urteil vom 15.10.2013, Aktenzeichen 422 C 13968/13). Bei der Frage, ob der Vermieter seine Zustimmung erteilen muss, kommt es immer auf alle Umstände des Einzelfalles an.

Falls es mit dem Vermieter oder dem Mieter Probleme geben sollte, wenden Sie sich an mich.

Ingrid Nuxoll-Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht