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Zugehörigkeit zur Insolvenzmasse und Insolvenzanfechtung Die Immobilie in der Insolvenz

Personen, die in die Insolvenz gehen möchten, fragen sich, was dann mit der eigenen Immobilie geschieht und ob die Möglichkeit besteht, die Immobilie vor dem Zugriff der Gläubiger zu schützen. Dies ist grundsätzlich möglich und kann sowohl vor dem Insolvenzantrag geschehen, als auch noch im laufenden Insolvenzverfahren erfolgsversprechend sein. Allerdings ist dies nicht uneingeschränkt und in der Regel auch nicht ohne die Mitwirkung Dritter möglich.

Das Schicksal der Immobilie in der Insolvenz:

Eigene Immobilien des Schuldners – auch das selbstgenutzte Eigenheim – sind vollumfänglich Teil der Insolvenzmasse und können deshalb vom Insolvenzverwalter verwertet werden, um die Gläubiger zu befriedigen. Ein Miteigentumsanteil an einer Immobilie kann ebenfalls verwertet werden, wobei dies nur den Anteil des Schuldners an der Immobilie und nicht die gesamte Immobilie betrifft.

Praktisch tritt dann der Erwerber in die Stellung des Schuldners (= ursprünglicher Miteigentümer) und erwirbt den Miteigentumsanteil an der Immobilie. Ferner kann der Insolvenzverwalter das Recht des Schuldners auf Aufhebung einer Eigentümer-Gemeinschaft geltend machen und die Teilversteigerung betreiben. In der Regel erfolgt die Verwertung der Immobilie mittels freihändigen Verkaufs, denn dieser ist in der Regel lukrativer und unbürokratischer als eine Zwangsversteigerung.  

Freigabe der Immobilie durch den Insolvenzverwalter:

Wenn der Insolvenzverwalter Gegenstände aus der Insolvenzmasse „freigibt“, dann werden diese Gegenstände (auch Immobilien) wieder insolvenzfreies Vermögen und stehen der Verwertung nicht mehr zur Verfügung. Die Freigabe liegt im Ermessen des Insolvenzverwalters und erfolgt durch einseitige Erklärung. Der Insolvenzverwalter wird eine Immobilie jedoch nur dann freigeben, wenn aus einem Verkauf oder einer Versteigerung keine Masse zur Befriedigung der Gläubiger erwartet wird oder sich kein Käufer finden lässt. Das ist regelmäßig dann der Fall, wenn auf der Immobilie noch erhebliche Verbindlichkeiten lasten, die nah an den Verkehrswert kommen oder diesen sogar übersteigen. Wenn beispielsweise sehr hohe Grundschulden der finanzierenden Bank auf der Immobilie lasten oder gar unbeteiligte Dritte ein Aussonderungsrecht haben, wird den meisten Gläubigern kein Geld zur Befriedigung der Verbindlichkeiten zur Verfügung stehen. In solchen Fällen kann es für den Insolvenzverwalter zweckmäßig sein, einer Freigabe zuzustimmen, um sich nicht weiter um die Immobilie kümmern zu müssen.

Sicherung der Immobilie vor der Insolvenz:

Es gibt mehrere Ansatzpunkte, um zu versuchen, die Immobilie vor der Insolvenz zu sichern, damit sie nicht in die Insolvenzmasse fällt. Zunächst könnte die Möglichkeit bestehen, die Immobilie auf einen Dritten zu übertragen, in der Regel die Kinder oder der Ehegatte. Dies muss allerdings weit im Vorfeld einer etwaigen Insolvenz geschehen, weil die (unentgeltliche oder verbilligte) Übertragung ansonsten anfechtbar ist (siehe unten). Wenn der Ehepartner oder ein anderer Dritter einen Miteigentumsanteil an der gemeinsamen Immobilie hält, kann diese Person den Miteigentumsanteil des Insolvenzschuldners kaufen. Das bietet sich insbesondere bei Ehepartnern an, die jeweils einen Miteigentumsanteil an der Immobilie besitzen und die Immobilie gemeinsam bewohnen. Hier ist entscheidend, dass der Ehepartner den zu erwerbenden Miteigentumsanteil auch tatsächlich finanzieren kann. In diesem Fall wird er dann Alleineigentümer der Immobilie, so dass diese nicht mehr in die Insolvenzmasse fällt und weiter von den Eheleuten bewohnt werden kann.

Das Anfechtungsrisiko bei Übertragung und Belastung:

Nach  § 134  InsO sind unentgeltliche Leistungen des Insolvenzschuldners, die vier Jahre vor Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens an Dritte gewährt wurde, anfechtbar. Unentgeltlich meint hierbei auch gemischte Schenkungen, also Rechtsgeschäfte, bei denen die Immobilie „unter Wert“ an einen Dritten veräußert oder sonst übertragen wurde. Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Ehepartner die Immobilie erwirbt und den Insolvenzschuldner im Innenverhältnis die Freistellung von der Belastung der Immobilie zusichert, aber der Insolvenzschuldner trotzdem die Belastungen durch Zahlung der Raten befriedigt. In dem Fall hat der erwerbende Ehepartner die Immobilie ebenfalls, zumindest teilweise unentgeltlich erhalten, denn die Raten werden trotz der Übertragung weiterhin vom Insolvenzschuldner bezahlt und mindern somit die Insolvenzmasse der Gläubiger. 

Auch  § 133  InsO gewährt dem Insolvenzverwalter das Recht der Anfechtung von Rechtshandlungen, die die Gläubiger benachteiligen. Nach Abs. 4 besteht ein Anfechtungsrecht für Rechtshandlungen innerhalb von 10 Jahren vor Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens, die mit dem Vorsatz der Benachteiligung der Gläubiger vorgenommen wurden, wenn der andere Teil den Vorsatz gekannt hat – dies wird vermutet, wenn der andere Teil von der drohenden Zahlungsunfähigkeit und möglichen Gläubigerbenachteiligung wusste.

Relevant ist auch der Absatz 4 für entgeltliche Verträge mit „nahestehenden Personen“ (siehe zu diesem Begriff: § 138 InsO) in einem Zeitraum von zwei Jahren vor Stellung des Insolvenzantrags, wenn hierdurch Gläubiger benachteiligt werden.

Zusammenfassung:

  • Eigene Immobilien des Schuldners gehören grundsätzlich vollumfänglich zur Insolvenzmasse und können vom Insolvenzverwalter verwertet werden. Miteigentumsanteile an einer Immobilie können ebenfalls verwertet werden – dies betrifft allerdings nicht die Immobilie selbst, sondern nur den Anteil an der Immobilie.
  • Der Insolvenzverwalter kann Gegenstände - auch Immobilien - aus der Insolvenzmasse freigeben, um sie dem insolvenzfreien Vermögen des Schuldners zuzuführen.
  • Die Freigabe wird vom Insolvenzverwalter in der Regel jedoch nur dann erfolgen, wenn die Immobilie sehr hoch belastet ist oder keine potentiellen Käufer zur Verfügung stehen, denn dann ist eine Befriedung der Insolvenzgläubiger aus dem Verkauf der Immobilie unwahrscheinlich, sogenannte „Schrottimmobilien“.
  • Die Immobilie kann vor der Insolvenz gerettet werden, wenn sie mindestens vier Jahre vor Stellung des Insolvenzantrags an eine (nahestehende) dritte Person (insb. Ehe- oder Lebenspartner / Kinder, Geschwister) übertragen wird. Die 4-Jahres-Frist ist entscheidend für unentgeltliche Übertragungen, weil das Rechtsgeschäft ansonsten anfechtbar ist, vgl. § 134 InsO.
  • Unentgeltlich sind im Insolvenzrecht unter Umständen auch solche Übertragungen, bei denen die Immobilie unter Wert verkauft wird oder die Lasten der Immobilie auch nach dem Verkauf noch vom Insolvenzschuldner bedient werden.
  • Eine weitere Möglichkeit der Rettung besteht bei gemeinsamem Eigentum darin, dass die dritte Person (in der Regel der Ehepartner) den Miteigentumsanteil des Insolvenzschuldners kauft und Alleineigentümer der Immobilie wird.
  • § 133 InsO gewährt dem Insolvenzverwalter unterschiedliche Anfechtungsrechte von Rechtsgeschäften des Insolvenzschuldners, wobei insbesondere die vorsätzliche Benachteiligung von Gläubigern in einem Zeitraum von 10 Jahren vor Stellung des Insolvenzantrags sowie entgeltliche Verträge mit nahestehenden Personen in einem Zeitraum von 2 Jahren vor Stellung des Insolvenzantrags besonders relevant sind.

Ein Fachbeitrag aus dem DIRO-Netzwerk

Beitrag veröffentlicht am
23. September 2022

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