Baurecht Rechtsanwalt Oldenburg

Der Bauvertrag ist ein Werkvertrag, der sich auf bestimmte Objekte, nämlich ein Bauwerk oder eine Außenanlage, bezieht. Er ist in § 650a BGB definiert als Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerkes, einer Außenanlage oder eines Teiles davon. Sofern der Bauvertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher abgeschlossen wird und der Vertrag den Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude zum Gegenstand hat, handelt es sich um einen Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB), der der Textform bedarf.

Die vertragstypischen Pflichten aus einem Architekten- und Ingenieurvertrag werden in den §§ 650p ff BGB geregelt.

Vorausgesetzt wird ein bestimmtes Vorhaben des Bestellers, das ein Bauwerk oder eine Außenanlage und bestimmte Arbeiten im Zusammenhang mit dem Bauwerk oder der Außenanlage (Herstellung, Umbau etc.) zum Gegenstand hat. Der Architekten- und Ingenieurvertrag regelt die Mitwirkung des Architekten/Ingenieurs an der Verwirklichung dieses Vorhabens durch hierauf bezogene Planungs- und Ausführungsleistungen. Die Leistungen der Architekten und Ingenieure als Bauplaner umfassen hierbei:

• Leistungen zur Ermittlung von Zielen mit einer Planungsgrundlage (Zielfindungsphase) nach § 650p Abs.2 BGB zur Vorlage an den Besteller zur Erreichung seiner Zustimmung und

• Leistungen der eigentlichen Planung zur Erreichung der zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele ( § 650p Abs. 1 BGB).

Die Vergütung der Architekten und Ingenieure bemisst sich nach den Vereinbarungen der Parteien in dem Vertrag, andernfalls nach der HOAI. Sofern in dem Vertrag nichts anderes vereinbart ist, werden die mit den Planungsleistungen verbundenen Einzelleistungen dem Umfang nach durch die einzelnen Leistungsbilder der HOAI und durch die einzelnen Leistungsphasen der HOAI bestimmt.

Bei Bauvorhaben obliegen die Steuerung, die Vorgabe von Solldaten und die Kontrolle der Projektbeteiligten (die Projektsteuerung) allein dem Bauherrn. Dieser kann diese Leistungen an hierauf spezialisierte Fachkräfte, den Projektsteuerer, übertragen. Der Projektsteuerer unterstützt die Projektleitung/den Bauherrn beratend und erhält hierfür die in dem Projektsteuerungsvertrag vereinbarte Vergütung. Er übernimmt die in dem Projektsteuerungsvertrag vereinbarten Aufgaben des Bauherrn/Projektleiters bei der Steuerung des Projektes in Bezug auf Qualität, Termine und Kosten. Er koordiniert die Schnittstellen zwischen Bauausführung und Planung, übernimmt allerdings auch die in dem Vertrag vereinbarten Kontrolleistungen.

Unter der Werklohnforderung versteht sich die Vergütung, die der Unternehmer für die Herstellung des Werkes verlangen kann. Die Werklohnforderung setzt somit den Abschluss eines Werkvertrages voraus. Im Regelfall wird der Werklohn ausdrücklich in dem Vertrag vereinbart. Liegt zwar ein Vertrag vor, fehlt aber eine Vereinbarung über die Vergütung, gilt der Werklohn als stillschweigend vereinbart, wenn die Herstellung des Werkes den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist (§ 632 Abs. 1 BGB).

Der Werklohn bemisst sich nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Fehlt eine solche über die Höhe der Vergütung, so ist beim Bestehen einer Taxe die taxmäßige Vergütung, bei Fehlen einer solchen die übliche Vergütung als vereinbart anzusehen (§ 632 Abs. 2 BGB). Üblicherweise wird der Werklohn als Einheitspreis oder als Pauschalpreis vereinbart.

Unter Nachtragsmanagement wird bei Bauvorhaben der Umgang mit sogenannten „Nachträgen“ verstanden.

Hierbei handelt es sich um nachträgliche Änderungen des vertraglich geschuldeten Bausolls (resultierend z.B. aus Änderungsanordnungen des Bauherrn oder sonstigen Ablaufstörungen) und die daraus resultierenden Folgen in Form von Nachtragsforderungen der beauftragten Unternehmer. Die Nachtragsursachen und -folgen sowie deren Anspruchsgrundlagen sind zu ermitteln. Nachtragssachverhalte sind zu dokumentieren.

Bei dem Nachtragsmanagement geht um die Erfassung, Aufbereitung, Kalkulation, Anmeldung bzw. Einreichung des Nachtrages zum Bauvertrag auf Seiten des Unternehmers und die Prüfung, Bewertung mit Ablehnung oder Anerkennung der Nachtragsforderung auf Seiten des Bauherrn.

Hierunter versteht man die Zeit vom Beginn der Bauausführung eines Bauvorhabens bis zur Bauabnahme. Bauzeit ist somit die Zeitdauer der Bauausführung, die Dauer der Baumaßnahme. Die Frist der Bauzeit ist im Bauvertrag zu vereinbaren. Die Bauzeiten werden im Bauzeitenplan geplant. Die Bauzeit kann als eine Vertragsfrist in dem Bauvertrag vereinbart werden.

Die Abnahme einer Werkleistung ist in § 640 BGB geregelt. Abnehmen des vertragsgemäß hergestellten Werkes bedeutet im Grundsatz die körperliche Entgegennahme im Rahmen des Besitzüberganges, verbunden mit Anerkennung (Billigung) des Werkes als in der Hauptsache vertragsgemäße Leistung. Eine Abnahme kann ausdrücklich oder auch stillschweigend erfolgen. Die Abnahme ist bei Werkverträgen Voraussetzung für die Fälligkeit der Vergütung (§ 641 BGB).

Soweit in dem Vertrag nichts anderes vereinbart ist, kann jeder Auftraggeber die ordentliche Kündigung des Werkvertrages a ussprechen. Ordentliche Kündigung bedeutet, dass der Vertrag jederzeit ohne Fristsetzung und ohne Angabe von Gründen beendet werden kann. Durch die Kündigung wird der Vertrag für die Zukunft aufgehoben.

Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes können beide Vertragspartner den Vertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, auch für einzelne Teile des Werkes. Folge einer ordentlichen Kündigung ist, dass der Unternehmer die vereinbarte Vergütung verlangen kann. Er muss sich allerdings dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrages an Kosten erspart oder durch anderweitigen Einsatz seiner Arbeitskraft erwirbt.

Falls der Unternehmer sich diese teilweise schwierige Abrechnung erleichtern will, kann er nach § 648 S. 3 BGB pauschal abrechnen, nämlich neben der Vergütung für die tatsächlich ausgeführte Leistung 5 % des auf die nicht erbrachten Leistungen entfallenden Anteils der Nettovergütung.

Im Falle einer Kündigung aus wichtigem Grund besteht von vornherein nur ein Anspruch des Unternehmers auf die Vergütung, die auf den bis zu Kündigung erbrachten Teil des Werkes entfällt.

Bei Pflichtverletzungen des Unternehmers kann der Auftraggeber unter bestimmten Voraussetzungen den Rücktritt vom Werkvertrag erklären. In der Regel wird eine vorherige Fristsetzung verlangt. Ein Rücktritt vom Vertrag kommt z.B. beim Verzug des Unternehmers in Betracht, oder bei Mängeln der Werkleistung.

Bei Ausübung des Rücktrittsrechtes erlischt der Anspruch auf Erfüllung des Vertrages. Aus diesem Grund kann beispielsweise bei Mängeln keine Nacherfüllung oder keine Minderung mehr verlangt werden. Schadensersatzansprüche bleiben jedoch bestehen. Es entsteht ein Abrechnungs- und Abwicklungsverhältnis. Dies bedeutet: Die beiderseitig empfangenen Leistungen sind zurückzugewähren, d.h. im Regelfall ist die Werkleistung zurückzugeben, dafür hat der Unternehmer etwaige Anzahlungen des Auftraggebers zu erstatten. Falls eine Herausgabe oder Rückgewähr nicht möglich ist, ist Wertersatz zu leisten.